绵阳市人民政府办公室 关于印发《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则》《绵阳城区商品房预售资金监督管理办法》的通知

2021-03-29 16:42文章来源: 网站管理
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绵阳市人民政府办公室

关于印发《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则》《绵阳城区商品房预售资金

监督管理办法》的通知

 绵府办发〔20215

科技城管委会,各县人民政府,各园区管委会,科学城办事处,市级各部门:

《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则》《绵阳城区商品房预售资金监督管理办法》已经市七届政府第115次常务会审议通过,现予印发,请认真贯彻执行。

 

 

                  绵阳市人民政府办公室

                   2021321

 

 

绵阳城区城市商品房预售管理实施细则

 

第一章 总  

 

第一条  为加强城市商品房预售管理,维护商品房交易当事人的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等有关法律法规和规章,结合我市实际,制定本实施细则

第二条  实施细则所称商品房预售是指房地产开发企业(简称开发企业)在依法取得土地使用权的国有土地上,依照建设工程规划要求实施开发建设,依法将正在建设中的房屋预先出售给买受人的行为。

第三条  实施细则适用于绵阳城区(含安州区)范围内城市商品房预售管理。

第四条  市住建部门负责绵阳城区城市商品房预售管理工作,组织实施本细则。自然资源和规划、市场监管、发展改革、税务、公安等部门按照各自职责,协同实施本细则,共同做好商品房预售管理有关工作并加强信息共享。区(园区)住建部门负责辖区内房地产市场的日常监管工作

 

第二章 商品房预售许可

第五条  商品房预售实行许可制度。开发企业应当依法向住建部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。

未取得《商品房预售许可证》的开发企业和房地产中介服务机构(简称中介机构)不得进行预售不得委托第三方平台、机构、渠道进行预售;不得以内部认购、预订、排号、发放VIP卡、吸纳会员、众筹购房等任何形式向买受人收取定金、预约款等费用进行变相预售也不得与买受人签订冻结买受人银行资金协议方式变相预售。

第六条  商品房预售应当符合下列条件:

(一)已取得土地使用权属证书,且土地使用权未被司法机关或者行政机关查封、扣押;

(二)已取得建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)已确定施工进度和竣工交付日期;按申请预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上。其中:规划地上6层及以下的需完成主体封顶;规划地上7以上的需完成地上规划层数的1/3且不少于7层(地上层数1/3不为整数的一律向上收整)。

(四)已确定前期物业管理单位。

第七条  开发企业申请预售许可,应当提交下列资料并对其真实性负责:

(一)申请。商品房预售许可申请表

(二)身份证明。开发企业的营业执照和资质证书,企业法定代表人以及委托代理人身份证明、委托书

(三)项目合法性证明。项目土地使用权属证书、项目建设工程规划许可证、项目建筑工程施工许可证

(四)投资证明。投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明

(五)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,选择代理销售的还需提交代理销售合同

(六)其他。已确定前期物业管理单位的证明材料。

第八条  商品房预售许可依照下列程序办理:

(一)受理。开发企业按本实施细则第七条规定提交有关材料,材料齐全的,住建部门应当当场受理;材料不齐的,应当当场一次性告知需要补充的材料。

(二)审核。住建部门对开发企业提供的有关材料是否符合预售条件要求进行审核,对工程进度要求条件应到现场进行核

(三)决定与许可。经审查,开发企业的申请符合法定条件的,住建部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。

经审查,开发企业的申请不符合法定条件的,住建部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明不予许可的理由,并告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖住建部门的行政许可专用印章,《商品房预售许可证》应当加盖住建部门的印章。决定书和《商品房预售许可证》应采取有效方式及时送达。

(四)公示。住建部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。

第九条  商品房项目申请预售许可的最小单位为栋不得分层、分单元申请预售许可。

第十条  取得《商品房预售许可证》的商品房项目,开发企业不得擅自变更规划、设计。经城市规划部门批准的规划和设计变更与已取得的预售许可相关内容发生变化时,开发企业应当在10个工作日内到住建部门办理预售许可变更手续。

第十  商品房项目完成不动产首次登记后,商品房预售自动转为现售,签订商品房买卖合同(现售);未纳入预售的商品房销售的,应按照相关规定办理商品房现售备案。

 

第三章 商品房的预售

 

第十  开发企业应当在取得《商品房预售许可证》之日起10日内,严格按照《商品房预售许可证》载明的用途、范围,将全部准售房源一次性对外公开销售,不得以任何理由分批、分次销售。

第十  开发企业可以自行销售商品房也可以委托中介机构代理销售商品房。采取代理销售方式预售商品房的开发企业应当委托已在住建部门备案的中介机构代理销售,将代理销售合同向住建部门报备。

第十  商品房由开发企业自主定价,并遵守市场监管部门会同相关部门制定的房地产开发价格行为规则;开发企业和中介机构预售商品房时应当在销售现场进行明码标价,实行一房一价、一套一标,对已销售的房源,开发企业和中介机构应当予以明确标示如果同时标示价格的,应当标示所有已销售房源的实际成交价格开发企业和中介机构在广告宣传中涉及的价格信息,必须真实、准确

第十  开发企业进行商品房预售,应当在销售现场公示以下内容:

(一)政策文件。包括《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则以及绵阳城区商品房预售资金监管有关规定等。

(二)证件证书。包括企业法人营业执照、开发企业资质证书、土地使用权属证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程设计方案的总平面图等。选择中介机构代理销售的,还应当公示商品房销售委托书、中介机构法人营业执照及备案证书等。

(三)销售信息。包括商品房预售资金监管账号及协议、房屋和土地抵押及在建工程抵押信息、房屋及周边不利因素提示,商品房预售方案、商品房买卖合同示范文本、前期物业服务情况说明、开发企业和中介机构销售人员,楼盘销控表、商品房销售明码标价表等。

上述公示内容须经买受人书面签字确认知晓。

法律法规规定开发企业和中介机构销售商品房时应向买受人明示的其他信息,应按相关规定执行。

开发企业应当在销售场所设置多媒体终端接入预售商品房销售公示系统,实现商品房项目信息实时更新,为买受人提供房屋销售及相关信息的查询。

第十  取得《商品房预售许可证》后,开发企业和中介机构采取排号方式销售,对排号数量超过预售许可房源数量要收取定金、排号费的,须向买受人说明预售房源总数和排号名次,并经买受人签字确认知晓。

第十  开发企业和中介机构在商品房销售中不得有以下行为:

(一)销售被限制权利商品房,将已查封或者以其他形式限制房地产权利的商品房再行销售给他人,或销售土地使用权证书被司法机关或者行政机关查封、扣押的商品房

(二)一房二卖,将已网签或作为合同标的物的商品房再行销售给他人 

(三)加价销售,在商品房买卖合同之外加价销售商品房,或者向买受人收取明码标价之外的费用(如中介费”“团购费”“会员费”“信息咨询费等)。

(四)虚假宣传和销售,故意隐瞒开发楼盘或房源事实销售商品房,或将规划许可为商业、办公、工业研发等用途的商品房按照住宅用房进行虚假宣传、销售

(五)哄抬房价,通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作

)误导销售价格,使用虚假或者不规范的价格标示误导买受人,或者利用使人误解的标价方式进行价格误导销售

捂盘销售,捂盘惜售或者变相囤积房源

捆绑销售,以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使买受人接受商品或者服务价格

返本销售,或者变相返本销售商品房

)包租销售,以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房

(十)非法融资销售,为买受人垫付首付款、以分期等形式变相垫付首付款或者通过任何形式诱导买受人通过其他机构融资支付首付款

(十)擅自变更销售,取得商品房预售许可后,销售擅自调整变更规划、设计的商品房

(十)侵权销售,违规销售人防车位以及影响消防安全和影响使用功能的地下空间、社区服务用房、物业用房、功能性用房等

(十)法律、法规禁止的其他销售行为。

第十  商品住房应当按套销售不得分割拆零销售商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售需以虚拟、划线等方式分割划小销售的,应满足设置实体墙隔离后符合国家工程建设消防技术标准的条件

第十  加强商品房销售人员管理实行商品房销售人员持证上岗挂牌服务制度。开发企业和中介机构应为商品房销售人员制作统一编号的工作胸牌,销售人员在销售服务时必须佩戴工作胸牌实行亮牌服务接受社会监督。

十条  开发企业、中介机构和广告经营单位制作或发布的商品房预售广告必须符合《房地产广告发布规定》相关要求,不得欺骗、误导消费者。

第二十  商品房预售资金按照《绵阳城区商品房预售资金监督管理办法》执行。

第二十  开发企业和中介机构不得代收或者变相代收应由买受人缴纳的契税和住房专项维修资金,应为买受人缴纳契税和住房专项维修资金提供相应的服务。

第二十  买受人支付全部购房款或者首付款,并缴清住房专项维修资金后,开发企业应当及时与买受人网上签订商品房买卖合同,并通过网络信息技术平台同步完成合同备案。

第二十  对预售商品房全面开展预告登记。不动产登记机构应当主动将预告登记推送银行业金融机构和税务部门,银行业金融机构应当依据预告登记结果审批贷款,预售商品房未办理预告登记和抵押预告登记的,银行业金融机构不得审批发放贷款。

 

第四章 法律责任

 

第二十  对开发企业、中介机构违规预售商品房行为,由住建部门依法予以处理,并将其记入企业信用档案,依法将 罚情况通过公示向社会通报曝光;对销售擅自调整变更规划、设计商品房的开发企业,由自然资源和规划、住房和城乡建设部门分别依法予以处理。

第二十  对开发企业、中介机构和广告经营单位制作或发布虚假商品房预售广告行为,以及对开发企业、中介机构商品房预售价格违法行为,由市场监管部门依法依规予以处理。

第二十  对开发企业、中介机构商品房预售中存在诈骗违法犯罪行为,由公安机关依法查处。

第二十  对开发企业中介机构商品房预售中存在严重违法违规行为,由发改部门依法依规将企业及其法定代表人、股东纳入失信黑名单管理,并向社会公示。

第二十  对商品房预售负有行政管理法定职责的主管部门及工作人员存在履职不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者失职渎职等违纪违法行为的,由有关部门依纪依法追究责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第五章 附则

 

十条  实施细则2021422日起施行,有效期5年。

  各县(市)可参照本实施细则执行。

第三十  实施细则由市住房和城乡建设委员会会同有关部门负责解释。

 

 

 

 

 

 

绵阳城区商品房预售资金监督管理办法

 

第一章 总则

 

第一条  目的和依据  为促进房地产市场平稳健康发展,保障商品房预售资金先用于开发项目的建设、交付、办证,督促房地产开发企业(简称开发企业)履约尽,维护买受人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规和规章,结合我市实际,制定本办法。

第二条  定义及范围  本办法所称预售资金是指开发企业在绵阳城区开发的商品房办理商品房预售许可(简称预售许可)后,由买受人按商品房买卖合同(预售)约定支付的全部购房款(包括首付款、分期付款、购房贷款和其他形式的购房款)。

 预售资金监管性质  监督开发企业在商品房预售中获得的预售资金,先用于开发项目建设、商品房交付和办理不动产转移登记等。预售资金监管,不改变预售资金权属,不商品房买卖双方法定权益法定义务。

  监管原则  城区商品房预售资金监管遵循政府主导、全程监管、分类实施、节点控制、专款专用原则。

  监管部门职责  市住建部门是预售资金监管主管部门,负责本办法的组织实施。区(园区)住建部门是辖区房地产开发项目预售资金监管机构(简称监管机构),具体负责预售资金的监管工作。

中国人民银行绵阳市中心支行、绵阳银保监分局负责指导、督促银行业金融机构(简称监管银行)执行预售资金监管规定。

  开发企业义务  开发企业应选择合适的预售资金监管银行,负责指导配合买受人将预售资金全部存入预售资金监管专用账户(简称监管账户),及时为买受人办理网签,配合办理预告登记。

  监管银行条件及职责  监管银行须具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件,且在绵阳城区设有营业网点;须严格执行预售资金监管相关规定,开展预售资金监管业务,提供预售资金监管金融服务。

  监管系统  市住建部门负责统筹绵阳城区商品房预售资金监管系统(简称监管系统)建设,通过监管系统对预售资金实行信息化、数据化、网格化管理。

  监管期限  预售资金监管期限,自核发商品房预售许可证之日起,至完成不动产转移登记止。

 

第二章  预售资金监管协议

 

 开立监管账户  开发企业申请预售许可前,须选择监管银行依照一次预售许可申请对应一个账户的原则,按以下程序开立监管账户:

(一)开发企业登录监管系统,填写并上传提交监管账户申请表、营业执照、资质证书、土地使用权属证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预测绘报告、项目土地抵押情况及其它必要资料。

(二)监管机构收到资料后2个工作日内,将办理商品房预售许可对应的房源表导入监管系统,确定预售资金监管额度,提出预售资金监管账户开户意见。

(三)监管银行依据监管机构开户意见开立监管账户。

第十  监管协议签订  开发企业开立监管账户后,登录监管系统填写打印预售资金监管协议,并由监管机构、开发企业及监管银行签订三方监管协议(简称监管协议)。监管协议主要包括:当事人的名称、地址、统一社会信用代码;监管项目的名称、坐落位置;监管账户名称、账号;监管项目范围、面积、土地抵押情况;预售资金的收存、支出、使用方式;协议的解除和中止;当事人权利和义务;违约责任;争议解决方式等内容。签订监管协议前,开发企业须通过监管系统向监管机构、监管银行报备该项目建设及土地抵押借款等相关合同,作为预售资金申请使用审核、拨付的依据。

第十  信息公开  开发企业须建立信息公开制度,将预售资金的监管办法、收取办法、监管协议等信息,在售楼场所醒目位置进行公示,并在商品房买卖合同中载明预售资金监管账户名称、开户银行、账号等信息。

第十  监管账户变更  监管账户设立后原则上不得变更。若开发企业因特殊原因确需变更监管账户的,应与监管机构、监管银行重新签订监管协议,并将原监管账户的结余资金转入新的监管账户。监管账户变更期间暂停该项目网上签约。

 

第三章  预售资金缴存

 

第十  资金缴存  买受人支付的购房款必须全部直接存入监管账户,严禁开发企业或委托的第三方机构将预售资金存入监管账户以外的其他任何账户;买受人申请按揭贷款的,发放贷款银行应及时将贷款直接划转至监管账户。

第十  缴存流程  买受人应当按照商品房买卖合同约定的付款时间,凭开发企业出具的预售资金缴款通知书,通过商业银行网点柜台或者预售资金监管专用POS机、网上银行将购房款直接存入监管账户。监管银行应向买受人出具预售资金缴存凭证。

第十  冲正及退款  因开发企业、监管银行或买受人将预售资金错误划入监管账户等原因,造成应纳入监管的预售资金与实际缴入监管账户的资金不符的,或者买受人已将购房款交入监管账户,但因其他原因未与开发企业进行网签,并符合退房条件需退回购房款的,开发企业或买受人应提交预售资金错误划入监管账户的证明或者退房证明,由监管机构和监管银行办理冲正或退款手续。

 

第四章  预售资金使用监管

 

第十  预售资金使用要求  预售资金必须先保障开发项目的建设、商品房的交付和办证等开发企业履约尽责所需资金(简称履约尽责资金),履约尽责资金包括建设资金、应缴的税款、抵押土地赎回资金。开发企业在未完成商品房买卖合同约定应尽的上述义务前,不得将履约尽责资金挪作他用和作任何转移。

第十  预售资金使用监管方式  预售资金使用实行分类监管。当预售资金小于或等于履约尽责资金额度时,预售资金的使用,实行审核监管方式;当预售资金大于履约尽责资金额度时,超出履约尽责资金额度部分预售资金的使用,实行备案监管方式。

十九  履约尽责资金额度确定  履约尽责资金额度建设资金额度+缴的税款预估额度+抵押土地赎回资金额度。

建设资金是指开发企业保障开发项目建设并达到商品房买卖合同约定交付条件所需的资金。建设资金额度=预售许可证载明的建筑面积×综合单价(包括但不限于项目前期、绿化、室外附属、附表工程等达到交付条件的工程费,由市住建部门测算并适时公布);属于精装修的,还包括精装修成本费用。

税款是指开发企业开发的商品房项目销售不动产依法应缴的税款。应税款预估额度=预售许可准予预售房源建筑面积×商品房预售均价×4.5%

抵押土地赎回资金是指开发企业赎回抵押土地所需所有资金。抵押土地赎回资金额度=预售许可建筑面积÷建设工程规划许可建筑面积×土地赎回所需的全部还款额。

十条  建设资金的监管  建设资金使用实行先开发企业申请,后监管部门审核再由银行拨付的监管程序,资金监管实行节点控制。

第一节点,取得《商品房预售许可证》后,可申请使用对应账户内不超过40%的建设资金额度。

第二节点,建成层数达到设计层数一半,累计可申请使用对应账户内不超过50%的建设资金额度。

第三节点,主体封顶,累计可申请使用对应账户内不超过60%的建设资金额度。

第四节点,工程质量验收合格,累计可申请使用对应账户内不超过80%的建设资金额度。

第五节点,完成竣工验收备案,累计可申请使用对应账户内不超过95%的建设资金额度。

第六节点,完成不动产首次登记,可申请使用对应账户剩余5%的建设资金。

 建设资金申请条件  开发企业应按节点申请使用建设资金,累计申请使用建设资金不得超过节点累计使用额度。对应时间节点要求应分别提供以下资料:

(一)取得商品房预售许可无需提供资料

(二)建成层数达到设计层数一半,应当提交开发企业、施工单位、监理单位出具的证明;

(三)主体封顶,应当提交主体结构验收记录;

(四)工程质量验收合格,应当提交建设工程质量监督报告

(五)完成竣工验收备案,应当提交建筑工程竣工验收备案证书;

(六)完成不动产首次登记,应当提交不动产首次登记证。

一个预售许可证包含多栋房屋的,按该预售许可证下工程形象进度最低的房屋确定该监管账户建设资金申请节点。

建设资金申请每个节点不得超过两次。

第二十  建设资金使用审核  监管机构应当自受理开发企业申请之日起2个工作日内出具审核意见。第二节点监管机构应勘察现场,并留存相关佐证资料。

开发企业信用在90分以上的,前4个资金申请节点可提高8%的资金使用额度;开发企业信用在80分以上、90分以下(不含90分)的,前4个资金申请节点可提高5%的资金使用额度;开发企业信用在60分以下的,前4个资金申请节点降低8%的资金使用额度。信用分以四川省房地产开发企业信用信息管理系统上记载的信息为准,实时对应审核资金使用额度。

开发企业获得市政府颁发绿卡企业称号一年内,前4个资金申请节点可提高8%的资金使用额度;开发企业获得市住建部门颁发绿卡企业称号一年内,前4个资金申请节点可提高5%的资金使用额度。

上述两种提高建设资金使用额度的方式不叠加使用。

第二十  建设资金拨付  监管银行应当依据监管机构出具的审核意见,工作日24小时内将建设资金拨付给与开发企业签订监管协议时报备的合同当事人或者相关单位。

二十四  缴税款的监管  缴税款的预估额度资金实行先审核后拨付的监管程序,由监管银行负责审核拨付。开发企业依法缴纳税款时,可申请使用预售资金,监管银行只能拨付给税款征收机关与开发企业约定的税款缴纳账户,记录履约尽责资金中的应缴税款预估额度的使用情况。

二十五  抵押土地赎回资金监管  抵押土地赎回资金使用实行先审核后拨付的监管程序,由监管银行负责审核拨付。开发企业依法赎回抵押的土地权属时,可申请使用预售资金,监管银行只能拨付给土地押银行与开发企业约定的还款账户,记录履约尽责资金中的抵押土地赎回资金额度的使用情况。

第二十  其他预售资金使用  累计使用的履约尽责资金和监管账户留存的预售资金之和达到履约尽责资金额度后,开发企业可使用超出履约尽责资金额度部分的预售资金,监管银行确认后,可先行拨付,同时报监管部门备案。

第二十  预售资金安全  监管银行应采取措施确保预售资金安全。

 

第五章  法律责任

 

第二十  开发企业有下列行为之一的,由监管部门责令限期改正,整改期间暂停受理其预售资金的使用申请和审核拨付;逾期不改的,由监管部门记入开发企业信用档案,并按照有关规定予以处理:

(一)与买受人进行网上签约,未将预售资金全部存入监管账户的

(二)与买受人未进行网上签约但签订书面合同,未将预售资金全部存入监管账户的

(三)以其他款项为名变相收取预售资金逃避监管的;

(四)存在未取得预售许可收取相关费用、虚假宣传、捂盘惜售或变相囤积房源、销售现场未按规定公示相关信息、发布虚假房源信息和扰乱市场秩序等行为的;

(五)提供虚假合同或证明材料申请拨付预售资金的;

(六)存在代收应由买受人缴纳的契税和住房专项维修资金行为的

(七)存在其它违法违规行为的。

第二十  按揭贷款银行未按照规定及时将按揭贷款划转至监管账户、监管银行未按规定拨付预售资金或擅自拨付预售资金、挪用预售资金的,由其主管部门责令整改、追回款项,并按规定予以处理;监管机构可按照监管协议的约定,取消其监管资格,并依法追究相关责任。

十条  监管部门及有关部门(单位)工作人员,在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法依规予以处理。

 

第六章  附则

 

  本办法规定的预售资金监管工作有关格式文本,由市住房和城乡建设委员会统一制定。

  本办法自2021422日起施行,有效期5

 本办施行后,办理商品房预售许可的开发项目预售资金监管按本办法执行;本办法施行前已办理商品房预售许可的开发项目预售资金监管,由市住房和城乡建设委员会、中国人民银行绵阳中心支行、绵阳银保监分局和各区园区住建部门按照开发项目进展情况,依据本办法调整监管方式。

第三十  各县(市)可参照本办法执行。

第三十  本办法由市住房和城乡建设委员会会同有关部门负责解释。

文件解读:【图解】《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则》《绵阳城区商品房预售资金监督管理办法》

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