《关于明确工业宗地上房屋办理不动产登记办法的通知》解读

绵阳市自然资源和规划局关于明确工业宗地上房屋办理不动产登记办法的通知

为普及不动产登记法律法规和有关技术业务知识，纠正工业厂房依托不动产登记进行分割的错误认识，又满足工业厂房能够按幢或层设立不动产单元进行登记的需求，依照不动产登记有关规定和规范，对工业宗地上房屋办理不动产登记方法进行明确和细化，特印发《关于明确工业宗地上房屋办理不动产登记办法的通知》，指导我市各级不动产登记机构办理工业宗地上房屋的不动产登记。

一、明确工业宗地上房屋办理不动产登记办法的依据

《绵阳市自然资源和规划局关于明确工业宗地上房屋办理不动产登记办法的通知》（绵自然资规发〔2022〕20号），该文件主要依据《民法典》《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）《不动产单元设定与代码编制规则》等规定明确了工业宗地上的房屋如何设立不动产登记单元及宗地使用权面积分摊方式等内容。

     二、关于不动产登记单元的设立

（一）不动产以不动产单元为基本单位进行登记

《条例》和《实施细则》）规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”。其中，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间；独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。《条例》和《实施细则》是办理“工业宗地上房屋”不动产权属登记必须依据的行政法规和规章。

（二）每个定着物单元与所在宗地设为一个不动产单元

《实施细则》规定：有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37346-2019）规定：定着物为房屋等建筑物、构筑物的，依据规划许可证、建筑施工许可证（图）、竣工验收材料、房产调查或测绘报告等，将权属界线固定、功能完整、用途明确、可独立使用的空间划分为一个定着物单元。全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分划分为一个定着物单元，如大学、机关、企事业单位、农民宅基地内的房屋等。有定着物的一宗使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。

因此，依据规划设计、建筑施工等修建的权属界线封闭、功能完整、用途明确、可独立使用的幢、层、套、间等的房屋，可划分为一个定着物单元。同样，工业宗地上的房屋（厂房等）按幢或层进行规划设计、建设修建为权属界线封闭、功能完整、用途明确、可独立使用的房屋，该幢或层可划分为一个定着物单元，与该宗工业用地设为一个不动产单元。为保持一个工业项目的完整性，该工业项目宗地上的厂房、办公楼等全部房屋也可一并划分为一个定着物单元，与该宗地设为一个不动产单元。

（三）建筑物区分所有权的建筑区划内公共部分属于业主共有

《民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《实施细则》第三十六条规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定“专有部分是指具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”。

 因此，工业项目能够按幢或层设立不动产单元，视为建筑物区分所有权，该工业项目建筑区划内共有的道路、绿地等基础设施（属市政公共设施的除外）和物业用房、水泵房、配电室、消防控制室、门卫室等配套用房（不包含行政办公及生活服务设施用房）及其占用范围内的建设用地使用权为全体业主共有，只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书。建设主体转让某幢或某层专有部分房屋所有权时，其对共有部分享有的权利依法一并转让。