绵阳市住房和城乡建设委员会 关于公开征求《绵阳市物业管理委员会组建运行实施办法（征求意见稿）》意见的公告

绵阳市物业管理委员会组建运行实施办法

（送审稿）

为加强党对物业管理工作的领导，持续推进物业管理融入基层社会治理体系，维护物业管理服务各方合法权益，营造良好宜居宜业环境，根据《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》相关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、总则

（一）本办法适用于绵阳市行政区域范围内物业管理委员会的组建、运行和监督管理工作。

（二）市住房和城乡建设行政部门负责建立健全物业管理委员会指导监督制度。区（园区）、县（市）住房和城乡建设行政部门负责指导辖区内物业管理委员会的组建和运行，并会同同级民政部门对物业管理委员会成员开展培训。

街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业管理委员会的组建工作，指导监督物业管理委员会依法履行职责；居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好相关工作。

（三）一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。

二、组建条件

物业服务区域符合下列情形之一的，可以依法组建物业管理委员会：

（一）不具备设立业主大会条件的；

（二）具备设立业主大会条件，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会任期届满，经组织换届不能产生新一届业主委员会，且按照《四川省物业管理条例》第四十三条之规定，再经所在地街道办事处组建换届小组后仍不能产生新一届业主委员会的；

（四）不能依法选举产生业主委员会其他情形的。

三、组建程序

（一）组成人员

物业管理委员会总人数为7人以上13人以下单数，由街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会、公安派出所指派的代表各1名，小区党支部书记，以及业主代表组成，设主任1名、副主任1-2名。物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）代表或者居（村）民委员会代表担任，副主任分别由小区党支部书记和业主代表担任，物业管理委员会中业主成员不得少于成员总数的百分之五十。业主担任物业管理委员会委员的，应当符合下列条件：

1.拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

2.热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

3.身体健康、70周岁以下，具有完全民事行为能力；

4.公告之日前一年度在本物业管理区域内居住半年以上；

5.不存在欠缴专项维修资金、其他应该有业主缴纳费用的情况；

6.没有擅自改变房屋使用性质，无乱搭乱建、破坏房屋结 构、违法违规装修等行为；

7.本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关 系；

8.未被依法追究刑事责任或者被人民法院纳入失信被执行人名单；

9.未有《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》规定的房屋使用禁止规定的行为；

10.未有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形。

鼓励业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委员等积极参选物业管理委员会业主代表。

（二）组建流程

1.提出申请。符合物业管理委员会组建条件的，居（村）民委员会可以组织专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请。

2.条件审查。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到书面申请后15日内,组织社区核实是否符合组建物业管理委员会的条件。符合组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时组织居民委员会筹备组建物业管理委员会，确定业主代表报名、推荐、资格审查等相关要求。

3.组建公告。街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域显著位置，就拟组建物业管理委员会事项发布公告，同步通过互联网方式进行公布，明确拟组建物业管理委员会的名称、业主代表资格要求、推荐方式及期限等。公告时间自发布之日起不少于7日。

4.推荐人选。业主代表主要通过社区(村)党组织推荐、居(村)民委员会推荐、小区党组织推荐，以及业主自荐、业主联名推荐等方式产生。业主联名推荐的，联名业主应当不少于10人，并经被推荐人本人同意。街道办事处（乡镇人民政府）将自荐或被推荐的业主名单在物业管理区域显著位置公示，同步通过互联网方式进行公示，公示时间自发布之日起不少于7日。业主有意见的，可书面向街道办事处（乡镇人民政府）提出，并附相关证明材料。

5.产生人选。经资格条件核查后，街道办事处（乡镇人民政府）组织居民委员会通过征询、听取业主意见，必要时召开座谈会等方式，从符合资格条件的自荐和被推荐业主中产生业主代表建议人选，再由街道办事处（乡镇人民政府）研究确定。

6.公示人选。物业管理委员会拟组成人员名单确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当将人员名单及其政治面貌、身份（党代会代表、人大代表、政协委员）等基本情况，在物业管理区域显著位置公示，同步通过互联网方式进行公示，公示时间自发布之日起不少于7日。业主异议的，可向街道办事处（乡镇人民政府）书面提出，由街道办事处（乡镇人民政府）组织核实并以适当方式反馈。

7.做出决定。成员名单公示及异议核实结束后，街道办事处（乡镇人民政府）作出成立物业管理委员会的决定。决定中应当明确物业管理委员会成员人数、确定人选，以及主任、副主任等。

街道办事处（乡镇人民政府）自作出成立物业管理委员会决定之日起3日内，在物业管理区域显著位置公布成立物业管理委员会的决定，同步通过互联网方式进行公布，并抄送县（市）、区（园区）住房和城乡建设行政主管部门。

8.刻制印章。物业管理委员会自成立之日起15日内，街道办事处（乡镇人民政府）为其出具印章刻制证明。物业管理委员会应当自成立之日起30日内向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。

四、工作职责

根据《四川省物业管理条例》关于“物业管理委员会依据本条例规定履行业主委员会相应职责”的规定，物业管理委员会主要履行以下职责：

（一）召集全体业主会议或业主代表会议，报告物业管理委员会履职情况；

（二）制定物业管理委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；

（三）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定；

（四）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；

（五）代表业主与选聘的物业服务人签订物业服务合同,与退出的物业服务人进行交接；

（六）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）支持、配合居(村)民委员会依法履行职责，接受村(社区)党组织、居(村)民委员会的指导和监督；

（九）监督管理规约的实施；

（十）法律、法规规定的其他职责。

五、运行制度

（一）物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开，原则上每季度至少召开一次。临时会议可经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议召开。

（二）物业管理委员会会议由主任召集和主持，也可委托副主任召集和主持。物业管理委员会会议应当有过半数委员参加，经半数以上参会人员同意的事项方能形成决定。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及决定事项在物业管理区域内显著位置公示10日，同步通过互联网方式进行公示。需由业主共同决定的事项，应当召开业主大会进行表决。

（三）物业管理委员会经业主共同决定或业主大会决定，可使用物业管理区域的共有收入作为物业管理委员会运行经费，并可聘请秘书、财务等专职人员协助处理物业管理委员会日常事务和财务管理工作。

六、监督管理

（一）物业管理委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，依据有关法律法规制定工作规则并开展工作。

经调查发现物业管理委员会作出的决定违反法律法规或者业主大会议事规则的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期改正。未在要求期限内改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自责令改正期限届满之日起1个月内依法撤销该决定，并自撤销之日起3日内通告全体业主。

（二）物业管理委员会作为临时机构，任期一般不超过2年，任期届满未选举产生业主委员会的，经乡街道办事处(镇人民政府)同意，物业管理委员会任期可以延长，但延长期限不超过2年，2年延长期后仍未成立业主委员会的，按程序重新组建物业管理委员会。已依法成立业主大会、业主委员会的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在7日内向业委会办理相关移交手续，并15日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并通告全体业主。

（三）物业管理委员会委员有下列情形之一的，由街道办事处(乡镇人民政府)终止其委员资格，并由物业管理委员会向业主公示：

1.业主委员不再是本物业管理区域内业主的；

2.被依法追究刑事责任或者被人民法院纳入失信被执行人名单的；

3.本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；

4.以书面形式向物业管理委员会提出辞职经批准的；

5.无法履行委员职责或履行委员职责不到位的；

6.法律、法规规定的其他情形。

七、附则

（一）本办法所称的“日”，除明确为工作日外，均为自然日。

（二）本办法所称的“物业管理区域显著位置”主要包括公告栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢内、客服场所等；互联网方式主要包括业主微信群、业主QQ群、智慧物业平台等。

（三）本办法自2023年  月  日起施行。

起草说明

一、起草背景

物业管理委员会制度是新修订《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》设立的一项重大物业管理制度，旨在解决业主委员会成立难、监管难，业主共同决策难等物业管理中的难点、堵点问题，促进物业管理更好地融入基层社会治理体系。

2020年12月，省住建厅、组织部等13部门联合印发的《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》（川建行规〔2020〕16号）提出“业委会暂时未成立的，鼓励由街道（乡、镇政府）、社区居（村）委会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会相应职责。”新修订省、市物业管理条例明确了物业管理委员会的组建条件、成员、任期等，并临时代为履行业主委员会的职责；但物业管理委员会如何组建、确定人选，以及怎样运行等都需要进一步细化。按照《四川省物业管理条例》第四十七条和《绵阳市物业管理条例》第十八条规定，物业管理委员会组建、职责、解散以及监督管理的具体办法，由市人民政府另行制定。为此，物业管理科于2023年初开始调研起草《绵阳市物业管理委员会组建运行实施办法》（以下简称《实施办法》）。

二、起草依据

《实施办法》主要依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《绵阳市物业管理条例》等法律、法规的规定和省住建厅、组织部等13部门联合印发的《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》（川建行规〔2020〕16号）等文件要求，借鉴北京、杭州、广州等城市经验，并结合我市实际制定。

三、起草过程

物业管理科在充分调研并借鉴相关城市经验的基础上，于2023年3月形成《实施办法》征求意见稿，在书面征求单位和部门（绵阳科技城管委会办公室，各县（市、区）人民政府，各园区管委会，科学城办事处，市委组织部、市委政法委、市公安局、市民政局）意见并修改完善后，4月13日-5月12日在市住建委官网上向社会公众公开征求意见建议。5月中旬会同相关科室对反馈意见建议进行梳理研究，再次对《实施办法》进行修改完善，形成提交本次会议审议的送审稿。

四、主要内容

《实施办法》由总则、组建条件、组建程序、工作职责、运行制度、监督管理、附则等7部分内容组成，贯穿了物业管理委员会的组建、运行、监管全过程，主要内容如下：

（一）明确部门职责。在总则中对市、县（区、园区）住房和城乡建设、民政部门，街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会等工作职责做了明确规定，确保各司其职、分工合作。

（二）明确人员要求。对物业管理委员会的组成人数、人员结构、主任及副主任的确定等做了明确规定，并提出了不宜担任业主代表的情形，有利于物业管理委员会的顺利组建。

（三）明确组建程序。按照提出申请、条件审查、组建公告、推荐人选、产生人选、公示人选、做出决定、刻制专用印章等8个环节，规定了物业管理委员会的完整组建程序。

（四）明确工作职责。根据《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》相关规定，结合工作实际，明确了物业管理委员会10项目工作职责。

（五）明确运行制度。明确了物业管理委员会会议召集制度，明确会议召开频次、主持、决策程序等要求。同时，明确经业主共同决定或业主大会决定，物业管理委员会可聘请秘书、财务等专职人员。

（六）明确监督管理。明确了街道办事处（乡镇人民政府）对物业管理委员会作出的决定违反法律、法规或业主大会议事规则的监督管理权。对物业管理委员会任期、任期延长、期满重组，以及成员资格终止等做了明确规定，保障其规范履职。