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绵阳市司法局 关于公开征求《绵阳市物业管理条例(修订草案代拟稿)》修改意见的公告

2022-06-23 17:00 至 2022-07-23 00:00 状态: 已结束 点击次数:3805

按照“科学立法、民主立法”原则,为扩大公民对立法工作的有序参与,提高立法质量,更好地维护广大人民群众的切身利益,现将《绵阳市物业管理条例(修订草案代拟稿)》和《关于〈绵阳市物业管理条例(修订草案代拟稿)〉的起草说明》全文公布,公开征求社会各界和广大市民的意见,以便进一步研究修改。现将有关事项公告如下:

单位和个人可以在2022年7月23日前,通过以下三种方式提出意见:

一、通过信函方式将意见寄至:绵阳市科教创业园区董家沟集中办公区5号楼西楼市司法局立法科(邮政编码:621000),并请在信封上注明“《绵阳市物业管理条例(修订草案代拟稿)》征求意见”字样。

二、通过电子邮件方式将意见发至:myssfjlfk@163.com

三、通过传真将意见发至:0816-2266802

    绵阳市司法局

2022年6月23日


绵阳市物业管理条例(修订草案)

(代拟稿)

 

第一条【目的和依据】为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合绵阳市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

第三条【基层党组织领导和共建共治】建立中国共产党基层组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制,形成社区治理合力。

发挥所在社区的企业事业单位、社会组织等参与物业管理活动的积极性,促进和谐社区建设。

第四条【政府职责】市、县(市、区)人民政府应当加强本行政区域内物业管理工作的组织和领导,将物业服务行业纳入现代服务业发展规划,将物业服务管理纳入社区服务体系建设规划和社会治理体系,制定和落实现代物业服务业扶持政策,促进物业服务行业健康发展。

县(市、区)人民政府应当明确街道办事处(乡镇人民政府)承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员,并保障工作经费,推动街道办事处(乡镇人民政府)履行辖区内物业管理活动的指导监督职责

第五条【科技赋能】市级人民政府建立全市统一的智慧物业管理服务平台,具体工作由市级人民政府住房城乡建设主管部门负责。

鼓励运用数字化、智能化等新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平。

第六条【行业主管部门职责】市级人民政府住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理和指导工作,履行下列职责:

(一)制定物业管理、专项维修资金政策并组织实施;

(二)制定物业服务行业规范;

(三)负责智慧物业服务平台的建设、运行和维护;

(四)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;

(五)组织开展物业服务人和项目负责人信用评价;

(六)法律、法规规定的其他职责。

县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和指导工作,履行下列职责:

(一)办理物业服务区域划分备案;

(二)办理(前期)物业服务合同和(临时)管理规约备案;

(三)办理物业承接查验备案;

(四)实施对物业服务人及从业人员的监督管理;

(五)实施对专项维修资金的监督管理;

(六)组织街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会成员培训;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第七条【有关行政主管部门职责】市、县(市、区)人民政府有关行政主管部门应当按照各自职责分工,履行下列职责:

(一)市场监督管理部门负责对物业服务区域内的电梯等特种设备的安全检查和物业服务收费的监督检查,依法查处涉及特种设备安全和物业服务收费等违法行为;

(二)公安机关负责对物业服务区域内的社会治安、养犬、燃放烟花爆竹等活动监督管理,指导和督促物业服务人落实监控、秩序维护等安全防范措施;  

(三)消防救援机构负责指导和督促物业服务人履行消防安全职责,依法查处物业服务区域内消防违法行为;

(四)城市管理部门负责对物业服务区域内市容环境卫生工作的监督管理,依法查处违法建设、乱设摊点、乱贴乱画等行为;

(五)自然资源部门负责对物业服务区域内建设工程及其配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理;

(六)生态环境部门负责指导物业服务区域内的环境保护工作,依法查处辐射和有关环境污染等违法行为;

(七)园林绿化部门负责物业服务区域内树木砍伐、移植等监督管理;

(八)人民防空部门负责物业服务区域内人防工程建设和维护管理的监督检查,依法查处侵占、破坏、变相买卖人防工程等违法行为;

(九)发展改革部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准;

(十)司法行政部门负责指导物业管理矛盾纠纷的人民调解,促进和谐社区建设;

(十一)卫生健康部门负责指导物业服务区域内传染病防治工作,对二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理;

(十二)水利部门负责指导物业服务区域内节约用水和防洪应急抢险等相关工作;

(十三)民政部门负责指导社区加强物业服务区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施的维护管理。

其他有关行政主管部门按照各自职责,共同做好物业管理相关监督管理工作。

第八条【街道、居(村)职责及与相关主体关系】街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届;指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;建立物业管理联席会议制度,调解处理物业管理纠纷,协调社区建设与物业管理的关系。

居(村)民委员会依法协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。

在物业服务区域内,业主大会、业主委员会和物业服务人应当支持、配合居(村)民委员会依法履行职责,接受居(村)民委员会的指导和监督。

第九条【行业自律】物业服务行业组织应当制定行业行为准则,监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,组织行业从业人员开展技能提升培训,开展行业从业人员职业技能等级认定,强化行业自律管理。

鼓励物业服务人加入物业服务行业组织。

鼓励成立市业主委员会协会,加强行业协会对业主委员会的指导监督,保障业主的合法权益。

第十条【信息保护】开展物业管理活动,应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

建设单位、物业服务人、业主大会筹备组、业主委员会等在处理业主或者物业使用人个人信息时,应当遵循合法、正当、必要和诚信原则,不得将个人信息用于与物业管理无关的活动。

第十一条【业主大会设立和业主委员会选举换届等规定】业主大会的设立、业主委员会的选举和换届、物业的使用与维护、监督管理等活动,《四川省物业管理条例》有规定的,从其规定。

第十二条【业主大会会议召开及表决】业主大会会议可以采取集体讨论、书面征求意见或者互联网等方式召开。

业主可以采取现场投票方式进行表决,也可以采取具备真实性和可追溯性的其他方式进行表决。

第十三条【业主委员会候补委员】业主委员会可以设置候补委员,候补委员人数不得超过业主委员会成员总人数的百分之五十。候补委员的任职资格参照业主委员会成员相关规定,其选举产生、候补顺位等规则在业主大会议事规则中约定。

任期内的业主委员会成员出现空缺,已设置候补委员的,由候补委员递补,递补后成员的任职期限不得超过本届业主委员会任期。

第十四条【业主查阅、复制权】业主委员会应当建立接待工作制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度,对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录,建立档案并妥善保管,业主有权查阅、复制,业主委员会不得拒绝。

第十五条【业委会成员罢免】业主委员会成员应当依法履行职责,并接受业主监督。

业主依法提出罢免业主委员会成员的,应当提出罢免理由,被提出罢免的业主委员会成员有权提出申辩意见,业主大会应当在听取罢免理由和申辩意见后依法作出决定。

第十六条【物管会成立及职责】物业服务区域内符合下列情形之一的,可以依法组建物业管理委员会:

(一)不具备设立业主大会条件的;

(二)具备设立业主大会条件,经物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会任期届满,经组织换届仍不能产生新一届业主委员会的;

(四)不能依法选举产生业主委员会其他情形的。

符合前款条件的,居(村)民委员会可以组织专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请后十日内核实是否符合组建物业管理委员会的情形。符合的,应当在收到书面申请后六十日内组建物业管理委员会;不符合的,应当告知原因,并在该物业服务区域内显著位置公示。

物业管理委员会依法履行业主委员会职责,开展组织业主共同决定物业管理事项、推进选举业主委员会等工作。

第十七条【物管会组成】街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、居(村)民委员会应当派员参加物业管理委员会

物业管理委员会由七至十三人的单数组成,物业管理委员会主任由街道办事处(乡镇人民政府)代表或者居(村)民委员会代表担任。物业管理委员会中业主成员不得少于成员总数的百分之五十,业主成员资格参照业主委员会成员条件。

物业管理委员会成员名单应当在物业服务区域内显著位置公示。

第十八条【物管会成立告知、印章刻制】街道办事处(乡镇人民政府)应当自物业管理委员会成立之日起十日内,将成立情况书面告知物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门。县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对物业管理委员会的指导。

物业管理委员会应当自成立之日起三十日内依法刻制印章。

第十九条【物管会任期期限】物业管理委员会作为临时机构,任期一般不超过二年,任期届满未选举产生业主委员会的,经街道办事处(乡镇人民政府)同意,物业管理委员会任期可以延长,但延长期限不超过二年。

第二十条【物业承接查验】新建物业实行物业承接查验制度。

物业承接查验应当邀请买受人代表以及物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)代表参加,可以聘请有关专业机构协助进行。

建设单位应当在开展物业承接查验十五个工作日前,向物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门提出确定买受人代表的书面请求。买受人代表人数一般不少于三人。

县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门受理书面请求三个工作日内,在市级人民政府住房城乡建设主管部门网站公开买受人代表的报名通知,并通过房屋交易网签系统向买受人手机短信发送报名信息。买受人代表由县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定。未有买受人报名或者报名人数不足的,县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门可以通过邀请方式确定买受人代表。

县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门应当在承接查验开展三个工作日前,确定买受人代表名单,并在市级人民政府住房城乡建设主管部门网站进行公示。

第二十一条【物业服务合同】物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘原物业服务人的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

第二十二条【项目负责人】物业服务人指派的项目负责人应当具备相应专业技术和管理能力。

物业服务人应当督促项目负责人在到岗七日内告知物业所在地的居(村)民委员会。

物业服务行业组织应当对违反行业自律管理规定的项目负责人实施相应惩戒措施。

第二十三条【物业服务收费政府指导价】保障性住房物业服务和前期物业服务收费实行政府指导价。市、县(市、区)人民政府根据四川省定价目录,综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定并公布政府指导价。

市、县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门可以每五年委托第三方评估机构对保障性住房物业服务和前期物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估。市、县(市、区)人民政府发展改革主管部门结合评估结果动态调整政府指导价。

第二十四条【物业费调整】物业服务收费标准应当保持相对稳定。因物业服务成本、内容和标准变动等原因,需要调整物业服务收费标准的,物业服务人或者业主委员会、业主应当制定物业费调整方案。

双方对物业费调整方案未达成一致意见的,可以共同委托第三方评估机构对服务质量、服务价格和物业费调整方案进行评估。

物业费调整方案、评估结果应当在物业服务区域内显著位置公示不少于三十日。物业费调整方案应当经业主共同决定。

第二十五条【物业费支付及催交】物业服务人已按规定和约定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由欠付、拒付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人和业主委员会可以通过书面催交等方式催告其在合理期限内支付。

物业服务人不得采取停止或者限制供水、供电、供气等方式催交物业费,不得采取限制或者变相限制业主进出物业服务区域、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。

第二十六条【安全防范和安全隐患处置】物业服务人应当加强安全生产宣传教育,强化日常巡查,制定消防安全、事故灾害、疫情防控等应急预案,并开展演练。

发现有安全风险隐患的,物业服务人应当及时设置警示标志,采取措施消除安全隐患,并向相关单位报告;存在重大事故隐患的,应当及时报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和负有安全生产监督管理职责的行政主管部门。

鼓励物业服务人、业主委员会等购买电梯安全、公众责任等保险,保护业主的人身、财产安全。

第二十七条【房屋装饰装修管理】业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,并签订装饰装修管理服务协议。

物业服务人应当对装饰装修活动进行必要的现场检查,业主、物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。业主、物业服务使用人违反装饰装修中的禁止行为规定,物业服务人应当及时劝阻,采取合理措施制止,并及时报告有关行政主管部门。

业主、物业使用人的装饰装修活动涉及拆改燃气、消防等设施的,应当依法办理相关手续;未办理相关手续的,物业服务人应当按照临时管理规约或者管理规约约定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业服务区域。

物业服务人不得向业主、物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及材料搬运人员。

第二十八条【高空坠物、抛物安全管理】业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、空调外机等物件的管理、维护,并承担安全管理责任,防止高空坠物。禁止从建筑物中抛掷物品。

物业服务人应当加强日常巡查,发现存在高空坠物安全隐患的,应当通知业主、物业使用人及时处理。物业服务人应当采取宣传、张贴警示标识等必要的安全保障措施,防止从建筑物中抛掷物品情形的发生。

业主、物业使用人对高空坠物安全隐患未及时处理的,物业服务人应当采取必要的防范措施,并向业主委员会、居(村)民委员会报告。

第二十九条【违法建设产权登记限制】对物业服务区域内违法建设的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止,并向有关行政主管部门报告。

有关行政主管部门认定附有违法建设的房屋,应当及时书面告知不动产登记机构,不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的,有关行政主管部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。

第三十条【大件生活垃圾处置】床架、床垫、沙发、桌椅等大件生活垃圾应与其他生活垃圾分别存放,交由具有处置能力的单位运送至大件生活垃圾处置场所,清运处置费由垃圾产生者承担。

有条件的住宅物业服务区域,物业服务人应当设置大件生活垃圾清运处置的固定存放点,并设置相应的标志标牌、围挡遮护等设施。物业服务区域因客观条件限制无法设置固定存放点的,居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)应当集中设置,并告知县(市、区)人民政府城市管理主管部门。

街道办事处(乡镇人民政府)在辖区内应当至少设置一个大件生活垃圾集散点,提供大件生活垃圾暂存中转功能。

鼓励社会资本参与大件生活垃圾收集、运输和处理。

第三十一条【物业服务区域树木移植、砍伐、修剪】物业服务区域绿地属于城市园林绿地监督管理范围,任何单位和个人,不得损坏园林绿化设施。

物业服务区域内需要移植、砍伐树木的,应当经业主共同决定,并经县(市、区)人民政府园林绿化主管部门批准。

树木生长存在安全隐患,物业服务人应当及时组织修剪。

第三十二条【共有部分收益定义与使用】共有部分收益是指利用共有部分开展停车、广告、场地租赁等经营活动产生的收入,在扣除合理成本之后获得的收益。

共有部分收益属于业主共有,应当优先用于补充专项维修资金、消防设施和消防器材更新、业主委员会工作经费及共有部分收益审计等业主公共支出,也可以按照业主大会的决定使用。

未经业主共同决定,建设单位、物业服务人、业主委员会等不得擅自处置业主共有收益。

第三十三条【共有部分收益的管理】物业服务人利用共有部分开展经营活动的,经营情况应当单独列账、独立核算,至少每半年公示一次收支情况,业主对公示有异议的,物业服务人应当及时答复。业主对利用共有部分开展经营活动的收支明细、合同等材料,有权查阅、复制。

业主委员会设立业主共有资金账户的,物业服务人应当在业主共有资金账户设立之日起十五日内将属于业主共有的资金转入业主共有资金账户。

业主依法组织业主审计小组或者委托第三方机构对共有部分收益进行财务审计,物业服务人、业主委员会不得拒绝。

街道办事处(乡镇人民政府)应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查,检查情况应当在物业服务区域内显著位置公示。

第三十四条【共有车位(库)增设、管理及收费】物业服务区域内,需利用业主共有道路或者其他公共场地改建车位、车库的,应当经业主共同决定,并办理相关手续。

占用业主共有道路或者其他公共场地停放机动车辆的,由业主共同决定是否收取相关费用,费用收取标准和使用情况应当向业主公示。

第三十五条【停车位建设安装充电设施】已建成物业应当按照有关标准和技术规范逐步改造、建设停车位充电设施,供电专业经营单位和有关部门应当对供电设施电力增容改造给予指导和支持。

物业服务人、业主委员会应当配合业主在自有停车位安装充电设施。未经供电专业经营单位确认,物业服务人、业主委员会不得以电力容量不足拒绝业主安装停车位充电设施。

鼓励采用智能负荷管控、智能有序充电等技术手段实现错峰分时充电,提升电能利用效率。

鼓励有条件的物业服务区域新建、改造电动自行车集中充电场所。

第三十六条【维修资金交存及管理】买受人应当在办理购房合同备案前,按照合同备案的建筑面积交存首期专项维修资金

建设单位未出售的房屋,由建设单位在办理房屋所有权首次登记前按照实测建筑面积向专项维修资金管理部门交存首期专项维修资金。

专项维修资金应当存入专户管理银行开立的专项维修资金专户,增值收益应当每年定期分配到业主账户。业主委员会、县(市、区)住房城乡建设主管部门应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。

第三十七条【业主自行管理】物业服务区域内的建筑物及其附属设施实施自行管理的,管理人可以持物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会的证明材料,向税务部门申请办理临时税务登记证,持临时税务登记证申请领用发票。

实施自行管理的,管理人应当建立健全财务管理制度。业主可以共同决定委托专业机构对管理费用、共有收入等进行财务管理和审计。管理账目应当至少每半年向业主公布一次。

第三十八条【老旧小区物业管理】对未划分物业服务区域的老旧小区,未选举产生业主委员会的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主向县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门申请。

县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门接到申请后应当征求街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、业主代表意见,提出物业服务区域划分的建议方案,由业主共同决定后划定,并在相应区域内显著位置公告。

街道办事处(乡镇人民政府)指导老旧小区业主设立业主大会、选举产生业主委员会,依法选聘物业服务人或者业主决定自行管理;无法选聘物业服务人或者无法开展自行管理的,街道办事处(乡镇人民政府)或者受其委托的居(村)民委员会应当组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主承担。

鼓励物业服务人进驻老旧小区,支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。

第三十九条【政府监管】县(市、区)人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度,并在各物业服务区域内显著位置公布有关行政主管部门负责执法事项、联系单位、举报电话。

县(市、区)人民政府有关行政主管部门接到投诉、举报的,应当及时依法处理。业主、业主委员会、物业服务人等个人有关单位应当予以配合和协助,不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法开展工作。

第四十条【执法保障】市级人民政府应当梳理物业管理行政权力事项,列出执法主体,并予以公布。  

市、县(市、区)人民政府应当定期对本条例的实施情况进行监督检查,并向同级人民代表大会常务委员会报告。

第四十一条 【法律责任】违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

第四十二条 【装修管理和共有部分收益违法行为的罚则】有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门予以处罚:

(一)物业服务人违反本条例第二十七条第二款规定,未及时向有关行政主管部门报告的,予以通报批评、警告;未及时采取措施制止的,予以警告,可以并处三万元以下罚款

(二)物业服务人违反本条例第二十七条第四款规定,向业主、物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及材料搬运人员的,责令限期改正,予以通报批评,并处一万元以上五万元以下罚款;               

(三)建设单位、物业服务人等违反本条例第三十二条第二款规定,擅自处置业主共有收益的,责令限期改正;给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任,并处处置收益金额一倍以上二倍以下罚款。

(四)物业服务人、业主委员会违反本条例第三十三条第三款,拒绝对共有部分收益进行财务审计的,责令限期改正;逾期未改正的,对物业服务人处一万元以上五万元以下罚款,对拒绝审计的业主委员会成员处五千元以上二万元以下罚款。

第四十三条【授权制定配套文件】市级人民政府可以根据实际情况就专项维修资金筹集、使用和监管,物业服务收费管理等事项制定实施办法。

市级人民政府住房城乡建设主管部门会同有关行政主管部门制定物业承接查验、物业服务第三方评估、物业服务企业和项目负责人信用等具体办法及技术规范,建立物业服务质量考评、物业服务质量满意度测评等制度,制定业主大会和业主委员会工作指引、装饰装修管理服务协议、物业承接查验协议等示范文本。

第四十四条【用语释义本条例下列用语的含义:

)物业管理,是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式,对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理,维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。

)物业服务人,是物业服务企业和其他管理人的总称。

)共同决定,是指由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他法律、法规规定应当由业主共同决定事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第四十条【施行时间】本条例自         日起施行。



关于《绵阳市物业管理条例(修订草案)》

(代拟稿)的起草说明

 

为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《绵阳市人大常委会2022年立法计划》和《绵阳市人民政府<关于印发2022年立法计划>的通知》要求,《绵阳市物业管理条例》(修订)列为2022年立法计划,市住建委作为起草部门。经过立法调研、广泛征求意见、立法听证、专家论证等,形成《绵阳市物业管理条例(修订草案)》(代拟稿)(以下简称《条例(修订草案)》(代拟稿))。现就起草情况说明如下。

一、修订的必要性

《绵阳市物业管理条例》于2019年9月1日实施,其对规范我市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,推动我市物业管理工作起到积极作用。2021年,住建厅、司法厅来我市组织召开《四川省物业管理条例》修订改稿会,其中《绵阳市物业管理条例》相关规定被修订的《四川省物业管理条例》吸收,为全省物业管理立法提供有益经验。加之《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国个人信息保护法》等法律相继出台,特别是修订的《四川省物业管理条例》自2022年5月1日起施行,为遵循法制统一的原则,更好的贯彻落实上位法新精神,满足新形势下人民群众对物业管理的新需求,推进基层治理体系和治理能力现代化建设的新要求,贯彻以人民为中心的发展思想,对《绵阳市物业管理条例》进行修订十分必要。

二、主要起草过程

2021年12月21日,市人大常委会正式将《绵阳市物业管理条例(修订)》纳入2022年立法计划,确定市住建委为起草部门。随后,市住建委成立《绵阳市物业管理条例(修订)》起草工作组,正式启动《条例(修订草案)》文本起草工作。3月初,《条例(修订草案)》起草工作组梳理了与物业管理相关联的法律法规共计54个,形成法律法规汇编,先后收集《民法典》出台后50余部其他省、市物业管理地方性法规和规范性文件,供立法时参考借鉴。

3月中旬,市住建委会同市人大相关委室和市司法局等部门,召开立法起草工作推进会,听取各方意见。3月下旬,前往安州区、涪城区和三台县实地调研,与物业服务企业代表、业委会代表和业主进行座谈,听取目前物业管理实际问题,共收集问题126条。同时,市住建委起草工作组梳理12319热线、市长信箱等反应的近3年物业管理相关问题,共2703条问题。

4月,在调查研究、公开征求社会意见的基础上,形成《条例(修订草案)》初稿,4月下旬,形成《条例(修订草案)》(征求意见稿),并两次征求立法起草领导小组成员单位、各县市区人民政府、园区管委会和全市住建系统意见共32条。4月30日,先后通过绵阳市住建委官网及其公众号、绵阳日报及其公众号、绵阳新闻网面向社会公开征求意见,共收集意见149条。6月9日,市住建委召开《条例(修订草案)》(征求意见稿)立法听证会,收集39名听证代表意见122条。6月10日,市住建委委托西南石油大学法治与社会治理研究院副院长王浩;四川省社科院副研究员、四川省法学会立法学研究会秘书长王素珍等组成专家组对《条例(修订草案)》(征求意见稿)进行论证,提出专家意见47条。

6月10日至6月20日,起草工作组对社会公众意见、部门意见、专家论证意见、听证代表意见进行梳理,结合实际进行讨论、论证,采纳社会公众意见10条、部门意见12条、专家意见21条、听证代表意见32条,对文本草案再次进行修改,并对其中的文字表述作部分调整后形成目前的《条例(修订草案)》(代拟稿)。

三、主要立法思路

一是准确把握立法定位。《条例(修订草案)》(代拟稿)定位于对上位法《四川省物业管理条例》的补充性规定,重在细化和补充完善上位法有关规定,突出我市立法的可操作性和可执行性。因此,体例上没有追求“大而全”的完备体例结构,没有照搬照抄上位法的章、节设置,而是按照有几条定几条,管用几条定几条的思路,不分章节,直接以条进行表述。除必要的衔接性规定外,删除与上位法重复内容。另外,本市《绵阳市养犬管理条例》《绵阳城区建筑垃圾处置管理办法》等已有相关规定的,也不再进行具体规定。

二是立足物业管理实际问题。注重以问题为导向,聚焦物业管理热点难点痛点堵点,对业主委员会成立难、物业费调整程序不清、共有部分经营收益的收支不透明、物业管理执法难,以及新能源汽车安装充电设施、电动自行车集中充电停放、物业区域内树木移植与砍伐等问题进行具体规定,力求解决实际问题,增强立法的针对性、适用性、可操作性。

三是授权制定配套制度。《条例(修订草案)》(代拟稿)授权市人民政府、市住房城乡建设主管部门制定配套制度,为推动落实《条例(修订草案)》(代拟稿)提供具体化、可操作、可落地的工作抓手。

四、主要内容

《条例(修订草案)》(代拟稿)共四十五条,主要内容如下:

(一)理顺物业管理监管体制。规定政府,行业主管部门以及有关部门职责;厘定街道(乡镇)、居(村)职责;强化行业自律,促进行业发展。(第四条至第九条)

(二)建立业主、使用人个人隐私和信息保护制度。规定开展物业管理活动,应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。不得将业主或者物业使用人个人信息用于与物业管理无关的活动。(第十条)

(三)完善业主大会和业主委员会、物业管理委员会相关规定。规定业主大会多种表决方式、业主委员会候补委员、业主的查阅和复制权、业主委员会成员罢免等。重点规定物业管理委员会成立及运行。(第十一条至第十九条)

(四)明确新建物业实施承接查验制度。确定买受人代表参加承接查验的具体程序。(第二十条)

(五)完善物业费调整制度。规定对制定物业费调整方案,方案公示以及应当经业主共同决定等事项。(第二十四条)

(六)强化安全防范和安全隐患处置。规定物业服务人安全防范和安全隐患处置义务。规定装饰装修活动涉及拆改燃气、消防等设施的,应当依法办理相关手续。规定高空坠物、抛物安全管理。鼓励购买保险化解风险。(第二十六条至第二十八条)

(七)规范大件生活垃圾处置。规定大件生活垃圾应与其他生活垃圾分别存放,有条件的住宅物业服务区域,应当设置大件垃圾清运处置的固定存放点,无条件的应当由居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)集中设置。(第三十条)

(八)规范物业服务区域内树木移植、砍伐、修剪。明确物业服务区域绿地属于城市园林绿地监督管理范围。物业服务区域内需要移植、砍伐树木的,应当经业主共同决定,并经县(市、区)人民政府园林绿化主管部门批准。树木生长存在安全隐患的,物业服务人应当及时组织修剪。(第三十一条)

(九)规范共有部分收益使用与管理。明确共有部分收益定义,对其使用、管理进行规范。规定业主对利用共有部分开展经营活动的收支明细、合同等材料,有权查阅、复制。(第三十二条、第三十三条)

(十)规范停车位建设安装充电设施。规定供电专业经营单位和有关部门应当对供电设施电力增容改造给予指导和支持。未经供电专业经营单位确认,物业服务人、业主委员会不得以电力容量不足拒绝业主安装停车位充电设施。鼓励有条件的物业服务区域新建、改造电动自行车集中充电场所。(第三十五条)

(十一)规范专项维修资金交存及管理。明确不同情形下维修资金的交存规则,以及维修资金的存储和增值收益分配要求。(第三十六条)

(十二)规范业主自行管理。规定实施自行管理的管理人向税务部门申请办理临时税务登记证,持临时税务登记证申请领用发票。规定自行管理的管理账目应当至少每半年向业主公布一次。(第三十七条)

(十三)规范老旧小区物业管理。规定老旧小区物业服务区域划分,业主委员会选举,选聘物业服务人或者业主自行管理,街道办事处(乡镇人民政府)或者受其委托的居(村)民委员会兜底管理。(第三十八条)

(十四)强化物业管理违法行为投诉、举报处理制度与执法保障。规定应当在物业服务区域内显著位置公布有关行政主管部门负责的执法事项、联系单位、举报电话。市人民政府应当梳理物业管理行政权力事项,列出执法主体,并予以公布。 (第三十九条、第四十条) 

(十五)补齐相应行为的法律责任。规定违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。对装修问题不制止不报告行为,擅自处置共有部分收益和拒绝对共有部分收益进行财务审计的行为设置罚则。

 


 

 

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