住房是人民生活必需品中的特殊商品,关系到广大人民群众的切身利益。特别是十一届全国人大第一次会议温总理的报告，把关系民生的住房问题提到了重要的议事日程。经过2006年2007年两年房价的高烧，涪城房市进入盘整期，持币观望者有之，转向投资者有之，更多的人关心起房价的升降问题。去年“深万科”首先提出了楼市拐点理论，一时间房价问题在全国范围内沸沸扬扬，带给人们以无限的遐想。绵阳城区房价是否还会陡升或者按人们期待的陡降，让我们通过目前绵阳房市的具体情况做一下简要分析：

一、国家宏观调控，房源充足，涪城消费水平有限，房价上涨空间不大

1、国家宏观调控，2007年六调利率，使广大消费者进入理性消费阶段。按揭购房超前消费，让原本收入不高的消费者变成了房奴，顾此失彼。许多家庭因为买房抑制了其他消费，以积攒首付和月供款，过高的首付和月支出明显挤占了工薪阶层的其他消费需求，严重的削弱了我国刺激内需的政策效果。目前我国人均可支配收入平均增长10.2%，而住宅销售额增长却达到32.6%。

2、五年之内房税的提高以及提高二套住房按揭首付比例，在不同程度上限制了炒房者的炒作频率，但也给真正的购房者增加了新的负担。商品房交易税买卖双方共同承担，但实际操作中增加的费用确要买方承担，真正的购房者从某种意义上讲反而成了受害者。

3、这几年房价暴涨，大批房屋中介机构如雨后春笋让人应接不暇，炒热了房市，也炒高了房价 。绵阳商品房网上交易平台的成功运作，堵塞了交易中的漏洞，为商品房投机者增设了天然屏障，使绵阳商品房交易逐步走向规范化。

4、物以稀为贵，2007年下半年，绵阳城区商品房市场存量房短缺导致房价牛气冲天，商品住宅每平方米均价比上年同期上涨34.5%，一度出现了冒雨连夜排号购房的现象。如：曼哈顿、凤凰城、晶蓝湖、小岛花园。2008年大楼盘相继崛起,为平抑目前绵阳房价将会起到举足轻重的作用。东起芙蓉金城、富临*原山；南有福泽源、富临*晶蓝湖、恒业*曼哈顿、南田*南田大厦、锦盛*左岸丽舍；西有长兴*太阳城、田森地产、岷山*拾阶公馆、倍特*林郡、启明星*壹号大院、东辰*阳光清华、北有长虹*世纪城、文泉*翠满庭、舜苑*科大花园北区、蓝郡*壹北栋、小岛*尚岛国际；五桥以内有福星*都市时尚、投资控股*嘉来华庭二期、嘉益*安江名苑、鸿运*凤凰城、应得*滨江世纪、金佳*城南名著以及沿江房产大楼盘的相继上市，为绵阳城区以及外地购房者准备了充足的房源大餐。连夜排队购房应该是一去不复返了，货源充足、供需平衡，房价会被市场调节。

通过以上分析，我们认为2008年绵阳房价大幅上涨的可能性不大。

二、银行从严房贷、原材料涨价，绵阳房价不会像人们所期待的那样大幅下降

1、国家宏观调控调整利率对于房地产市场来说是把双刃剑，不但增加了购房者的负担，同样增加了房地产企业的负担。众所周知，房地产业是资金密集型行业，中国的房地产开发商对银行信贷资金的高度依赖，利率调整、收紧银根对房地产开发商的发展及至生存都有直接影响，资金的高风险运行，以及贷款利息的增加，加大了建房成本。

 2、各种商品价格上涨，建筑材料涨幅更不寻常。据调查：吨钢材比去年同期上涨约35%，吨水泥比去年同期上涨约60%，沙石、红砖比去年同期上涨约30%，（原材料在商品房成本价中约占30%）。原材料涨价支撑了房价下滑空间。

3、国家土地资源整合，促使土地价格上涨，今年国家基准地价较上年同期翻了一倍，市场成交价较上年同期上涨了接近一倍，（每平方米的房屋成本价中，土地购置费约占近30%）。地价上涨支撑了房价下滑空间。

4、目前国家对住房建设要求越来越细，越来越严格，各种规费增加，（如：城市配套费、消防、保温等费、财务费、销售费用）加大产成品成本。（各种费用在商品房成本价中约占15%）。

5、工人劳动工资增加，加大了建房成本。据调查，技工工资较上年同期上涨70%，普工工资较去年同期上涨30%。（在商品房成本中，员工及工人工资约占25%）。工资的增长支撑了房价下滑空间。

通过以上分析笔者认为2008年绵阳房价不会大幅下滑。

住房不仅是一种特殊商品，而且是一种不可替代的特殊商品。涪城经济的持续走强，决定了未来房地产市场的走向，特别是绵阳将建成百万人口的大城市，人口的增长必然导致住房需求量的增长。2006年以来国家陆续出台了一些规范经济适用房、加快廉租房建设的新政，将商品房、经济适用房、廉租房有机地结合起来，向广大消费者提供不同价位、不同户型的住宅，满足不同层次人群的需要。据调查，近几年国家开发的经济适用房面积仅约占全部开发面积的10%，而我国中低偏下收入户占全部城镇居民家庭的比重近30%。国家宏观调控的最终目的，将是针对不同阶层，不同的需求者，提供不同户型，不同价位的住房，力争做到人居有房。但30比10的矛盾只能在国家调控中慢慢缓解。

在经济快速发展、城市化进程加快、人民生活水平不断提高和资源有限的大环境下，涪城未来房地产市场需求旺盛、价格适度增长具有一定的必然性，但绝不会像股市那样暴涨暴跌，陡升陡降了。