2007年涪城房地产市场在连续几年高烧后,进入理性消费阶段,全年商品房投资完成143630万元,比上年同期回落3.5%,商品房销售面积完成892713平方米，比上年同期回落25.9%，商品房销售额完成225169万元，比上年同期回落11.8%。2007年可谓涪城房市的盘整期。

一、2007年房地产市场运行情况

1、民营经济在房地产市场占主导地位

涪城房地产走向市场后，土地由国有化逐步向私有化转变，商品房价由市场经济杠杆调节，产权逐步私有化，加速了民营资本向民营经济的转化过程，大批民营资金进入涪城房地产市场，造就了一批民营企业家，催生了一批民营房地产企业，到2007年我区已有房地产企业96家，其中民营企业占97%。在07年商品房投资额中，民营投资额占96.7%，在商品房销售面积中民营占99%。

2、供给短缺房价上扬

06年我区房地产无论是投资还是销售都是近几年的高峰年，但房价不是峰值年。2007年上半年由于受国家土地整合、严格房贷政策影响，涪城房地产市场开发、销售出现供不应求，促使房价大幅上扬，人们最关心的住宅平均价07年比06年每平方米上涨了    633元。一度出现冒雨连夜排队购房现象，给房市运行带来了不良影响。

2007年涪城房地产施工、销售情况

3、经济适用房、廉租房调节市场

2007年全区经济适用房施工面积为77336平方米,占2007年全部施工面积的3.9%,销售面积为67436平方米,占全部销售面积的7.5%,2007年廉租住房津补贴2763户。 超额完成了国家下达的  2007年经济适用房和廉租房任务。

4、90/70住宅设计结构初见成效

经济持续增长，房价适度上扬是经济发展过程中的正常现象，国家出台关于单套住宅建筑面积90平方米必须占总开发面积的70%的新政,目的是在房价上扬的同时，控制单套住宅总成本，让更多的消费者买的起房，节约有限的土地资源。2007年涪城区商品住宅   90平米以下销售面积159997平方米，占全部销售面积的18%（全国占19%）。

二、2008年房地产市场预测

根据绵阳目前房市状况，我们先来分析一下买方市场。

（一）惯例购房依然是房地产市场的主力军

1、结婚、搬迁、随子女生活必须购房。家庭是社会的细胞，个体人又是家庭的细胞，社会是通过细胞不断的裂变向前发展的，过去那种四世同堂的大家庭生活一去不复返了，代沟造成了几代人的不同生活方式，要求每一代人拥有自己的生活空间，买新房是现代年轻人结婚的必备品，这部分人的购房在房地产市场占相当部分比例。目前我国正加快推进城市化进程，大量人口进城就业、居住，将形成巨大的住房需求，这部分人在购房大军中也有相当的比例。

2、离退休改善居住条件，方便生活需要。绵阳被评为最佳人居城市，“天蓝、地绿、水清、人和”的大环境，吸引了大量的外地离退休人员到绵阳来安度晚年。远的有新疆、西藏，近的有周边的区县、以及德阳、雅安等比邻市区县。

（二）特色购房成为新宠

1、子女读书，家长陪读。这些年，绵阳教育逐步产业化，东辰、外国语、南山双语、英才吸引了大量外地莘莘学子，家长为了孩子受到良好的教育，不惜举家迁往绵阳买房陪读，他们中大多经济状况良好，这些外地人的到来，给绵阳房地产市场注入了新的活力。据不完全统计2006年2007年绵阳城区商品房销售中，40%是外地购买者。

2、买房作为固定资产投资不贬值。近几年各种商品价格不同程度都在上涨，人民币在悄无声息中贬值，尽管国家通过调整利率进行宏观调控，但利率上涨的速度远低于房价上涨的速度，老百姓在存钱不如买房的心理驱使下，加入到买房大军。另外去年的股市疯狂了一把，聪明的股民把在股市上赚到的钱，迅速投资到房地产，用它们的话说股市有风险，炒股赚钱买房心里踏实。

3、钻政策空子，炒房成为职业。暴利的驱使，衍生了房屋买卖经纪人，这些人在绵阳还不算成熟的房地产市场低价买入高价卖出，他们的投机行为是绵阳房价不稳定因素。炒房囤房在买方市场占一定比例。

根据国家系列政策的出台我们来分析一下卖方市场。

1、首先是国家宏观调控。针对不同消费阶层提出商品房、经济适用房、廉租房相结合开发政策，并对开发商制定了90/70政策。经济适用房、廉租房供给的增加，有利于解决房地产领域供给结构失衡的问题，也有利于解决广大中低收入居民的住房需要。

2、房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道。目前绵阳房地产市场除了外地资金涌入，如：田森、蓓特等。本地房地产企业出现强强联手，互利互惠打造地产航母的势头，如：长兴与中国水电地产的联盟，打造“长兴*太阳城”，鸿运与瀚威联手打造“凤凰城”、沿江与应得联手打造“滨江世纪”、兴苑与慧川联手打造“御景明城”。 孤帆无助易搁浅，强强联手能远航。

3、换位思考，开发商提供的商品房更具人性化。随着2007年十大名盘的评选，拉开了2008年涪城房市五彩缤纷的序幕，品牌形成了市场号召力和感染力，这些楼盘大打绿化、生态、环保品牌，东辰*清华阳光、富临*卢卡美郡绿化近60%。小区配套十分完善，不少楼盘还有不同程度的创新，如：小岛*尚岛国际的百亩社区公园、40亩的大型情景商业中心；富临*卢卡美郡的4000平方米休闲中心，6000平方米的天然泉水湖面；东辰*阳光清华的14000平方米的主题公园和近20000平方米的商业广场。

4、加大促销力度 ，加速资金回笼。房地产行业是资金高风险运行行业，商品房从生产到销售需要漫长的过程，促销无创新、设计不合理、融资不到位，都会影响到货币回笼。各房地产企业纷纷提出促销新政策，付房款增加优惠百分比、送配套费等。特别是传说中的房地产业的“黄埔”花园房地产又有创新，提出了零首付、全按揭，深受消费者欢迎。

三、存在的问题和建议

建房成本的上涨加大了单套住宅的总成本，过去十几万的住房，现在翻了一倍，而居民收入的增长速度却远落后于房价的增长速度，因此针对中低收入家庭，国家出台了90/70政策，敦促房地产开发企业在设计开发方案时认真执行。开发消费者需要的住宅产品、加速资金周转、追求利润最大化，一直是房地产开发企业的奋斗源泉。政府要引导房地产企业认真贯彻国家政策，为消费者负责，为自己负责。

房价的动荡伴随而来的是资金的动荡和人心的动荡，面对沉重的房贷压力，有些房地产企业不得不割肉变相送优惠卖尾楼。房地产暴利的时代已经过去，国家从严放贷步步紧跟必将拖跨一些原本摇摇欲坠的小型房地产企业，建议相关部门加强跟踪服务。

通过对2007年涪城房市运行情况、及买卖双方市场的分析，2008年涪城房地产市场可谓供需两旺，但消费者连续几年的超前消费，出现了资金链透支现象。随着全国性的房地产市场整顿，2007年下半年乃至2008年的上半年房地产的暖冬现象依然持续，相信下半年涪城房市的春天就会到来。